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L’achat et la vente d’un immeuble : l’importance du notaire

Mise à jour : 9 juin 2023

Le marché de l’immobilier peut être difficile à comprendre et présente des risques potentiels.

Comment un notaire peut-il vous assister pour protéger vos biens lorsque vous achetez ou vendez un immeuble ? Quelles sont les règles à suivre lors de ces transactions immobilières ? Ce sont des questions auxquelles vous pourriez devoir réfléchir.

Découvrez tout ce que le notaire fait dans un dossier de vente, mais que vous ne voyez pas !

Les raisons de la nécessité du notaire dans les transactions

Votre notaire en tant que professionnel du droit et conseiller juridique a envers vous une obligation d’assistance et de conseil.

Le notaire possède les connaissances nécessaires pour vous guider et vous protéger tout au long du processus d’achat ou de vente d’une propriété. Ses conseils sont particulièrement importants dans les situations suivantes :

  1. Éviter les malentendus : Il est crucial de rédiger les clauses de l’offre d’achat avec précision et clarté pour éviter les situations imprévues ou les interprétations ambiguës.

  2. Protéger contre les dettes de l’entrepreneur : Le notaire peut vous aider à vous prémunir contre les hypothèques légales de construction lors de l’acquisition d’une propriété.

  3. Éviter des engagements financiers indésirables : Le notaire peut vous informer sur les conséquences et les alternatives si vous envisagez de transférer votre hypothèque existante à l’acheteur, afin d’éviter de rester responsable de la dette hypothécaire sur une propriété qui ne vous appartient plus.

  4. Évaluer les options de financement : Le notaire peut vous conseiller sur les différentes formules de financement et vous aider à évaluer les propositions qui vous ont été soumises, telles que l’établissement d’un solde de prix de vente avec le vendeur ou la souscription d’une nouvelle hypothèque.

  5. Protéger les fonds des parties concernées : Le notaire doit respecter des règles strictes pour gérer les sommes qui lui sont confiées et s’assurer de détenir tous les montants nécessaires avant de procéder au transfert de propriété, garantissant ainsi la protection de toutes les parties.

  6. Assurer la validité des documents : Au Québec, toute hypothèque immobilière doit être consignée dans un acte authentique reçu par un notaire pour être valide. Le notaire doit vérifier que la forme du document respecte les exigences de la loi et que son contenu reflète fidèlement les intentions des parties.

Il est donc essentiel de consulter un notaire pour bénéficier de son expertise et vous assurer que toutes les étapes de votre transaction immobilière sont effectuées en toute sécurité et conformité.

Le droit de vendre : des vérifications nécessaires

Vendre une propriété sans avoir le droit de le faire remet en question la validité de la vente et peut entraîner des poursuites en justice. Dans certains cas, il est nécessaire d’obtenir une autorisation spécifique avant de procéder à la vente :

  • Si la vente concerne la résidence familiale, le propriétaire doit obtenir le consentement écrit de son conjoint (marié ou uni civilement).
  • Un tuteur peut avoir besoin d’autorisations spécifiques pour vendre un bien immobilier appartenant à un mineur ou à un adulte incapable.
  • Un liquidateur (exécuteur-testamentaire) peut avoir besoin d’autorisations spécifiques pour vendre un bien immobilier.
  • Dans certaines situations, la vente d’un bien culturel classé nécessite une autorisation préalable, tout comme la vente de terres agricoles.
  • L’autorisation du Tribunal administratif du logement (anciennement la Régie du logement) est requise pour la vente d’une propriété faisant partie d’un ensemble immobilier.

Il est donc essentiel de respecter les exigences légales et d’obtenir les autorisations nécessaires avant de procéder à la vente d’une propriété afin d’éviter tout problème juridique.

Le notaire est l’expert chargé de vérifier les documents pertinents afin de s’assurer que le vendeur est autorisé à vendre la propriété.

Achat d'une propriété avec son conjoint : des précautions à prendre

Il est courant que les couples, qu’ils soient mariés ou non, achètent ensemble une propriété, devenant ainsi des copropriétaires. Dans de telles situations, il est recommandé de mettre par écrit les règles principales qui régissent la gestion de la propriété. Un notaire peut conseiller les conjoints sur l’étendue de cet accord et rédiger un document en conséquence. Ce document peut également inclure les éléments suivants :

  • La contribution financière de chaque personne à l’achat de la propriété.
  • Les modalités de remboursement de l’hypothèque et les dépenses liées à la propriété, comme les taxes, l’entretien et les réparations.

Lorsque deux personnes ou plus achètent une propriété ensemble, il est conseillé que le notaire les informe de l’importance de signer un contrat entre eux et des clauses à y inclure.

Il est essentiel de noter que si vous êtes un conjoint de fait et que votre nom n’apparaît pas sur l’acte de vente, vous n’aurez aucun droit sur la propriété, peu importe si vous avez des enfants ou la durée de votre vie commune. Seul le conjoint dont le nom figure sur l’acte de vente sera le propriétaire exclusif. En cas de décès de ce dernier, l’autre conjoint n’héritera pas de la maison, à moins que le défunt ne l’ait léguée par testament. Il est donc crucial de prendre les mesures nécessaires pour protéger vos droits et intérêts en matière de propriété.

L'examen des titres : l'historique des propriétaires de l'immeuble

L’un des rôles principaux du notaire dans le domaine immobilier est d’analyser ce qu’on appelle la «chaîne des titres» d’une propriété. Cette chaîne est constituée des différentes ventes successives de la propriété que vous souhaitez acheter. L’objectif de cette vérification est de s’assurer que ces ventes ont bien transféré intégralement le droit de propriété du vendeur à l’acheteur.

En effectuant ces vérifications, le notaire garantit que le vendeur est le véritable propriétaire de la propriété et vous assure un titre de propriété solide.

L’examen des titres commence par la vérification des points suivants :

  • Vérifier si le vendeur est le véritable propriétaire de la propriété.
  • Vérifier s’il a le droit et la capacité de vendre.
  • Vérifier si son conjoint ou d’autres personnes doivent donner leur accord pour la vente, etc.

En utilisant le certificat de localisation, le notaire effectue ensuite les vérifications suivantes :

  • Vérifier si les dimensions du terrain sont exactes.
  • Vérifier si les bâtiments sont correctement construits sur le terrain vendu.
  • Vérifier si la maison a été construite conformément aux règlements municipaux et aux lois de zonage applicables.
  • Vérifier si la propriété du voisin empiète sur le terrain.
  • Vérifier si l’emplacement des fenêtres respecte les exigences légales.
  • Vérifier s’il existe des droits de passage, etc.

Grâce à cet examen des titres, le notaire est en mesure de détecter les charges ou les droits réels qui pourraient affecter, limiter ou dévaluer votre droit de propriété, tels qu’une hypothèque, une saisie, un jugement, une servitude, etc.

L'offre d'achat : les essentiels à prévoir

Il est important de rédiger une offre d’achat qui correspond à votre situation et qui évite les malentendus tout en vous protégeant contre d’éventuels problèmes.

Faites attention aux formulaires d’offre d’achat standard, car ils peuvent parfois poser des difficultés. En effet, ces documents ne garantissent pas leur exactitude juridique, et certaines clauses peuvent être ambiguës et prêter à confusion. Sans l’analyse préalable d’un notaire, vous pourriez ne pas comprendre toutes les conséquences liées à ces clauses. En signant un tel formulaire, vous pourriez vous engager à :

  • Verser un acompte non remboursable.
  • Respecter des délais qui pourraient ne pas vous convenir.
  • Renoncer à certaines garanties.
  • Acheter même si vous aviez initialement prévu de vous rétracter.

Du point de vue juridique, la proposition d’achat doit également protéger les intérêts de l’acheteur et du vendeur. Le notaire veillera donc à inclure tous les éléments essentiels à la vente, tels que :

  • Les conditions préalables à la vente.
  • Une description précise de la propriété et une liste des autres biens inclus dans la vente.
  • Les obligations de l’acheteur et du vendeur.
  • Le prix et les modalités de paiement.
  • Le montant de l’acompte qui sera conservé en fidéicommis.
  • Les conditions et garanties de la vente.
  • Les documents requis.
  • Les dates et délais concernant :
    • L’inspection de la propriété.
    • La signature du contrat hypothécaire.
    • La signature de l’acte de vente.
    • L’occupation.
  • Les frais supportés par chaque partie.

Les garanties légales : 2 types de garanties

Selon la loi, le vendeur a l’obligation de garantir certains droits à l’acheteur. Cette garantie comporte deux aspects :

  1. La garantie du droit de propriété :

Le vendeur doit assurer à l’acheteur un titre de propriété valide. Cela signifie qu’il doit garantir ce qui suit :

  • L’immeuble ne présente aucun problème juridique et est libre de tout droit (hypothèque, servitude, etc.), sauf ceux qui ont été mentionnés lors de la vente.
  • L’immeuble n’empiète pas la propriété voisine et vice versa.
  • L’immeuble respecte les lois et les règlements en vigueur, tels que les règlements de zonage ou d’urbanisme.

Le notaire examinera les déclarations du vendeur et effectuera différentes vérifications, notamment en consultant le certificat de localisation et les titres de propriété.

  1. La garantie de qualité :

Le vendeur est également tenu de garantir la qualité du bien, c’est-à-dire qu’il est responsable des vices cachés. Cette garantie ne s’applique qu’aux défauts majeurs présents au moment de la vente, inconnus de l’acheteur et que même un acheteur prudent n’aurait pas pu détecter.

Un vice caché est un défaut qui rend le bien impropre à l’usage pour lequel il a été acheté ou qui diminue considérablement sa valeur au point que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou aurait négocié une réduction du prix s’il avait été au courant.

Vente sans garantie légale : "aux risques et périls de l'acheteur"

Selon ce que permet la loi, les parties impliquées peuvent convenir d’étendre ou de réduire la garantie légale. Cela signifie qu’il est possible de vendre une propriété sans garantie légale, également appelée «vendu tel quel», si une clause dans le contrat le stipule. Il est important que cette clause soit rédigée de manière claire pour éviter toute confusion. Toutefois, le vendeur ne peut jamais se dégager de sa responsabilité personnelle.

Un vendeur professionnel ne peut pas non plus se dégager de sa responsabilité en ce qui concerne les défauts qu’il connaissait ou aurait dû connaître et qu’il n’a pas révélés. Attention ! Cela signifie que si une vente est conclue sans garantie et que le vendeur n’est pas un professionnel de l’immobilier, l’acheteur assume tous les risques !

Il est essentiel de se rappeler que l’acquisition d’une propriété sans garantie légale signifie que vous achetez la propriété dans l’état où elle se trouve, sans possibilité de poursuivre le vendeur en cas de défauts cachés. Si malgré cela vous décidez de procéder à la transaction, assurez-vous de faire inspecter la propriété par un professionnel qualifié et de négocier le prix de manière à compenser l’absence de recours.

Promesse d'achat : un véritable contrat

Contrairement à ce que beaucoup croient, une offre d’achat est un contrat à part entière. Il est donc très difficile de modifier ses termes ou de l’annuler. Il est donc essentiel de vous assurer que l’offre d’achat que l’on vous présente contient des clauses adaptées à votre situation.

La promesse bilatérale lie les deux parties. Si l’acheteur ou le vendeur refuse de signer l’acte de vente conformément à la promesse, cela peut entraîner une action en justice appelée «action en passation de titre». Tout dépendra du résultat de l’étape préliminaire de la lettre de mise en demeure. Cette lettre demande à la partie en défaut de signer l’acte de vente selon les conditions spécifiées dans le contrat préliminaire et dans un délai donné. Ce n’est que si la partie en défaut ne répond pas à cette mise en demeure que l’autre partie a le droit d’intenter une action en passation de titre.

Le tribunal effectuera certaines vérifications pour s’assurer de la recevabilité de la demande. Si le juge accueille l’action en passation de titre, son jugement tiendra lieu d’acte de vente et aura tous les effets juridiques nécessaires, sans qu’il soit nécessaire de signer un acte de vente devant le notaire.

L’action en passation de titre peut également être accompagnée d’une demande de dommages et intérêts. Ces dommages représentent généralement les préjudices subis par la partie demanderesse en raison du retard dans l’obtention du titre de propriété.